Για το νέο νομοσχέδιο που αφορά στην επαναφορά της δόμησης στα εκτός σχεδίου μίλησε ο Ρεθεμνιώτης Πολιτικός Μηχανικός και πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Εκτός Σχεδίου Πόλης κ. Μανώλης Κρεβατσούλης, ο οποίος αναφέρθηκε στις αλλαγές που θα πρέπει να γνωρίζουμε για το συγκεκριμένο νομοσχέδιο, αλλά κι αν τελικά αυτό βοηθά τους ιδιοκτήτες.
Συνέντευξη: Σταύρος Ρακιντζής
Μιλήστε μας γι’ αυτό το νέο νομοσχέδιο για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα. Τί αλλαγές θα φέρει και τι θα πρέπει να γνωρίζουμε; 
«Όπως είπατε είναι ένα νέο νομοσχέδιο που θα έρθει προς ψήφιση, δεν έχει έρθει. Οι πληροφορίες που έχουμε, είναι τόσο από δημοσιογραφικές πληροφορίες όσο και μέσω του Τεχνικού Επιμελητήριου.
Ξεκινώντας να δούμε τί ισχύει -ίσχυε- μέχρι σήμερα. Όπως όλοι γνωρίζουμε μπορεί κάποιος να οικοδομήσει όταν έχει ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου. Ένα αγροτεμάχιο όπως θέλουμε να λέμε οι τεχνικοί και όχι οικόπεδο, γιατί πρόκειται για αγροτεμάχιο το οποίο είναι εκτός σχεδίου, σύμφωνα με το γνωστό Προεδρικό Διάταγμα του 1985.
Πρόκειται για το πιο γνωστό Προεδρικό Διάταγμα το οποίο συνεχώς επικαλούμαστε και χρησιμοποιούμε οι μηχανικοί. Το ΠΔ έλεγε ότι αρκεί να έχεις 4000 τετραγωνικά μέτρα οικόπεδο και βεβαίως να έχεις και ένα πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Δηλαδή, το οικόπεδο να εφάπτεται, να ακουμπάει ενός κοινόχρηστου δρόμου. Τότε το οικόπεδο αυτό είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Βέβαια υπήρχαν και οι παρεκκλίσεις που ήταν για οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από το 1985 που αφορούσαν μικρότερες αρτιότητες. Αυτά όμως μην τα συζητήσουμε έχουν καταργηθεί από τις 9/12/2020.
Το 2023 έρχεται το Συμβούλιο Της Επικρατείας με μία σειρά αποφάσεων όπως είναι καταρχάς, η 176 του 2023, που αφορούσε μια οικοδομική άδεια στην Πάτμο όπου έγινε ανάκληση άδειας επειδή δεν είχε πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Στη συνέχεια ήρθε μία δεύτερη απόφαση του Συμβουλίου Της Επικρατείας, η 992 αν θυμάμαι καλά, του 23 που αφορούσε μια αγροτική αποθήκη στο δήμο Χαλκιδαίων. Μετά από αυτή ήρθε η τρίτη απόφαση η 1206 του 23 που αφορά ένα οικόπεδο το οποίο είχε δομηθεί με κατοικία στο νομό Άρτας.
Εκεί μάλιστα λέει η απόφαση μεταξύ άλλων για το «πρόσωπο» το οποίο ναι μεν υφίσταται αλλά δεν προέκυψε ο κοινόχρηστος αυτός χώρος από το δήμο αλλά από ιδιωτική βούληση. Εδώ τώρα, είναι που ανοίγουν πραγματικά τον ασκό του Αιόλου.
Πρέπει να γνωρίζουμε ότι το 95% των δρόμων δεν έχουν γίνει με τον ορθόδοξο τρόπο, δηλαδή μελέτη, απαλλοτρίωση κτλ. Άρα λοιπόν εδώ είναι το μεγάλο θέμα. Ποιος θα μας πει ποιοι δρόμοι είναι αναγνωρισμένοι και ποιοι δεν είναι. Δηλαδή ένας δρόμος ο οποίος προϋπήρχε ας πούμε του 60 ή του 70 για παράδειγμα, ο οποίος είναι ασφαλτοστρωμένος, από τον οποίο περνάνε όλα τα δίκτυα της ΔΕΗ, τα υπόγεια του νερού, της αποχέτευσης, μπορεί κάποιος να μας πει αν αυτός ο δρόμος δεν είναι αναγνωρισμένος.»
Ποιος αναγνωρίζει ένα δρόμο; Υπάρχει κάποιος τρόπος να γνωρίζουμε ποιοι είναι οι δρόμοι που έχουν αναγνωριστεί;
«Επί της ουσίας δεν υπάρχει. Κι αν υπάρχει νομοθετικά, δεν λειτουργεί. Τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια είναι αυτά, τα οποία θα μας πούνε ποιοι δρόμοι είναι οι αναγνωρισμένοι, ποιοι είναι οι δημοτικοί δρόμοι -κύριοι και δευτερεύοντες- και ποιοι δρόμοι θεωρούμε ότι δεν έχουν προέλθει από ιδιωτική βούληση ή είναι απόλυτα αναγκαίοι και εξυπηρετούν τις ανάγκες των κατοίκων. Όμως, όταν μας λένε καταρχάς ότι αυτό θα γίνει το 2025 νομίζω ότι εμείς πρέπει να βάλουμε και κάτι παραπάνω, γιατί τίποτα δεν τελειώνει έτσι. Ως εκ τούτου σε μία τριετία θα έχει αναγνωριστεί. Κι εδώ πρέπει να αναρωτηθούμε για το εξής: Για μία τριετία όμως τι θα κάνουμε; Θα υπάρχει κάποια διάταξη; Μάλιστα και στο δήμο Ρεθύμνου το έχουμε προσπαθήσει μέσω του νομικού συμβούλου του δήμου, να μας πει πως θα δουλέψουμε αυτά τα 3 χρόνια.»
Τι εννοούμε όταν λέμε αναγνωρισμένο δρόμο;
«Πλην του εθνικού δρόμου και του παλιού εθνικού δρόμου, ίσως και ελαχίστων απαλλοτριώσεων που έχουν γίνει το τελευταίο διάστημα δεν νομίζω ότι υπάρχουν άλλοι δρόμοι στην Κρήτη, οι οποίοι να έχουν γίνει από το ελληνικό δημόσιο με απαλλοτριώσεις και αντίστοιχες μελέτες είτε από το δήμο, είτε από την τότε νομαρχία. Αν αυτό το βάλουμε σε ένα χάρτη, θα δούμε ότι το 95% των δρόμων στην Κρήτη είναι μη αναγνωρισμένοι.»
Ποιοι είναι οι όροι για να μπορέσει κάποιος να οικοδομήσει;
«Η νέα ρύθμιση μας βάζει 3 βασικούς όρους για να μπορέσει κάποιος να οικοδομήσει. Ο ένας όρος είναι να υφίσταται δρόμος που θα εξυπηρετεί τα ακίνητα και θα φαίνεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου του 1977. Βάζουν αυτή την ημερομηνία επειδή τότε υπήρξε αεροφωτογραφία. Ως εκ τούτου, με βάση την ημερομηνία αυτή μπορούμε να γνωρίσουμε ποιοι δρόμοι προϋπήρχαν. Ανατρέχουμε λοιπόν στο 1977 για να βρούμε το δρόμο. Το οικόπεδο φυσικά πρέπει να έχει πρόσωπο στο δρόμο και ο δρόμος αυτός να είναι τουλάχιστον 3,5 έως 4 μέτρα. Θα επιβληθεί και κάποιο τέλος για την έκδοση οικοδομικών αδειών για τα εκτός σχεδίου σαν περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Αυτά προβλέπουμε ότι θα λέει η καινούρια νομοθεσία. Δεν θα μπω σε λεπτομέρειες γιατί είναι πάρα πολλές. Τα τρία βασικά που θα ήθελα να γνωρίζουμε είναι αυτά. Πρέπει να ξέρετε ότι ο νόμος τα ξεχωρίζει σε οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί μετά το 1985 ή οικόπεδα πριν το 1985.
Εκεί τώρα θα φανούν κάποιοι δρόμοι, οι οποίοι με βάση την απόφαση η οποία θα βγει από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, θα μας πουν ποιοι δρόμοι είναι αυτοί, οι οποίοι ονομάζονται αναγνωρισμένοι.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, όλοι οι δρόμοι που ενώνουν 2 οικισμούς και όχι ο πιο κοντινός δρόμος ή ο κύριος και οι δρόμοι οι οποίοι ενώνουν ένα οικισμό με τον εθνικό δρόμο ή με τον επαρχιακό δρόμο, εφόσον είναι σε μία καλή κατάσταση και εξυπηρετούν ανάγκες επίσης του δήμου – συντηρείται από το δήμο- τότε οι δρόμοι αυτοί θεωρούνται ότι πληρούν τα κριτήρια προκειμένου να μας δώσουν οικοδομησιμότητα οικοπέδου.»
Υπάρχουνε εδώ στην Κρήτη, στην περιοχή μας κάποιες ιδιαιτερότητες;
«Ναι υπάρχουν. Ωστόσο, εμείς, μιλήσαμε για τον κανόνα των δρόμων. Θα σας πω για παράδειγμα ότι ένα χωράφι, ένα αγροτεμάχιο για να το λέμε σωστά, το οποίο είναι εκτός σχεδίου, μπορεί να έχει δρόμο που να εφάπτεται στο πρόσωπο του αγροτεμαχίου, μπορεί να έχει τα τέσσερα στρέμματα αλλά μπορεί να μην είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Για παράδειγμα στην ευρύτερη περιοχή μπορεί να υπάρχει ένα χωροταξικό ή πολεοδομικό σχέδιο, όπου να μας ορίζει κάποιες άλλες αρτιότητες. Μπορεί να γειτνιάζει με έναν αρχαιολογικό χώρο ή χώρο που είναι μία ζώνη προστασίας όπου εκεί θα απαγορεύεται. Μπορεί να γειτνιάζει με ρέμα ή με αιγιαλό. Οπότε πρέπει να έχουμε κάποια απόσταση από το ρέμα περίπου 20 μέτρα ενώ από τον αιγιαλό μπορεί να φθάνει έως και στα 50 m για ξενοδοχεία ή 30 για κατοικία. Μπορεί να βρίσκεται μέσα σε ζώνη υψηλής παραγωγικότητας και αυτό είναι κάτι το οποίο πρέπει πάρα πολύ να το προσέξουμε, γιατί σχετικά με τη ζώνη υψηλής παραγωγικότητας όπως λέω είμαστε «σαν τους υπόδικους που είμαστε έξω με αναστολή». Δηλαδή πρέπει να ξέρουμε ότι ιδιαίτερα στην Κρήτη οι περιοχές οι οποίες καλλιεργούνται σε ένα ποσοστό 95% θεωρούνται ζώνες υψηλής παραγωγικότητας. Αυτές οι οποίες δεν καλλιεργούνται είναι δασικές. Άρα λοιπόν μπορεί να έχουμε κάποιο αγροτεμάχιο το οποίο είτε θα είναι στα δασικά είτε θα είναι σε ζώνη υψηλής παραγωγικότητας. Υπάρχουν και πολλές άλλες εξαιρέσεις.»
Για τις εκτάσεις κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων τι γίνεται;
«Νομίζω ότι πρέπει να τα ξεχάσουμε αυτά πλέον. Δηλαδή, ίσως να υπάρχει μία πιθανότητα στο 1% κάποιο τμήμα που είναι κάτω των 4 στρεμμάτων να μπορεί να δομηθεί αλλά κυριολεκτικά είναι στο 1% για να μην πω κάποιο πολύ μικρότερο ακόμα ποσοστό. Αυτές είναι οι λεγόμενες παρεκκλίσεις που ο κανόνας μας τις εξαιρεί όλες.»